徐爱菊-文鼎律师

商品房买卖合同注意事项

　　根据目前市场碰到的商品房买卖合同中，普遍存在争议的条款及注意事项，先总结一下几条，大家可以参考一下。

　　1、签合同前先查看政府相关部门颁发的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》及营业执照;交房前应查看《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《消防安全合格证》。

　　2、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。

　　3、预售的商品房的基本情况，预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。

　　4、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。

　　5、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。

　　6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。

　　7、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。

　　8、房地产权的办理属于登记义务，办理不应收取费用(除各项的过户费、维修基金等国家要求交纳的)

　　9、物业管理条款，要明确物业费所收取的项目为哪些，交房时应提前缴纳几个月的物业费，

　　10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。

　　11、其他条款或当事人约定的条款。

　　12、注意开发商的广告是否和合同上所要求的一致

　　13、针对付款方式、核算方式与开发商达成协议，并把双方允诺的内容写人正式合同。要注意公平合理，慎防开发商设置过重义务，日后无法履行

　　14、对于付款延期，付款延期的违约责任，可以根据开发商延期交付房屋的违约责任书写相同。

　　15、商品房质量，与开发商协定房屋的质量标准，应主要包括：房型、使用功能、用料、施工、配套等;对于房屋交付使用时，其达不到质量标准的处罚方式由双方协商作出明确规定;对于违约条款要明确到具体情况。

　　对于商品房的质量，应当与开发商约定的内容包括：墙体平直的标准;防水的标准，即房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水;表面裂缝的标准：即开发商承诺商品房内部无任何裂缝，保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙;管线安装与室内表面的平整标准：即开发商承诺不在商品房内通行任何公用管线，承诺任何管道的安装不影响房屋室内表面的平整。采用的建筑材料应达到国家强制性标准等。

普法新干线节目稿件-----2010年5月6日

本期讨论话题-----关于房屋租赁热点讨论话题

此次参与节目的律师：山东文鼎（城阳）律师事务所律师，徐爱菊

联系方式：   87868718     13678847807

主持人：听众朋友们，大家好。本期节目，我们请到了山东文鼎律师事务所徐爱菊律师就如何避免在房屋租赁方面出现纠纷进行实例分析讲解。

城阳电台文鼎律师普法新干线正在播出，观迎听众朋友们播打热线87968—940参与我们的节目。

徐律师，您好。

徐律师：主持人好！听众朋友好！

主持人：因为近几年房价增高，很多人在放弃买房的同时，选择了租赁的形式。但是因为法律意识不高，或者其他原因，没有签订房屋租赁合同，导致出现纠纷的时候，自己的合法权益得不到很好的保障。那么，徐律师，您对房屋租赁的合同签订方面有什么建议？

徐律师：房地产租赁市场变化万千，租赁方面的纠纷也随之增多。而纠纷的起源很多都是因为租赁合同的签订存在问题。有未签合同的、有签了但不完善的等等。针对房屋租赁这一项呢，在签订合同方面要注意以下几个要点：一、租赁的标的物要明确，也就是要出租的房屋面积、位置、结构及附属设施的具体情况等等；二、基于该房屋的租金数额、租赁期限、支付方式等要明确；三、对转租条件的约定；四、违约的情况及违约责任的承担方式要明确。当然，现实生活中还有其他的方面，比如有无遗留的水电费问题等等，就需要具体问题具体分析了。

主持人：徐律师，您能否给大家举一个因为合同签订方面有问题导致纠纷的案例呢？

徐律师：好的。曾经有这样一个案子，就是甲租了乙一套房子，口头约定房租一个月2000元，租期一年，半年一付。住了3个月后，因为当时房租涨的很厉害，房东乙就通知甲说房租改为月2500元。双方就此发生了争执，但因为事先没签合同，没对房租有个明确的约定，所以就使得房东有了随意涨租的机会。后来，因为双方律师做了工作，调解结束。已付房租的半年房租为2000元，半年以后改为2500元。

主持人：恩，毕竟房屋对于普通老百姓来说是一个大件，所以在租赁房屋这方面一定要慎重，在签订大宗合同前最好咨询下专业律师。徐律师，在当前社会，房屋租赁纠纷很普遍，而且花样很多，您能否给我们大体介绍下，主要有哪些类型的纠纷呢？

徐律师：好的。粗略统计，房屋租赁纠纷目前主要有三种类型：租金支付纠纷、损害赔偿纠纷、转租纠纷。下面我会针对每一项，通过案例将这些纠纷出现的原因，以及出现后如何用法律来解决做一个简单的说明。

主持人：好的。租金往往是整个租赁合同是否能成立的关键因素，租金支付纠纷也是房屋租赁纠纷中最为普遍的，我们先听听租金支付方面的案例。

徐律师：老沈和业主高某就某商铺签订了租赁合同，合同约定，如果老沈拖欠租金或不履行合同订立的任何条款，业主高某有权将商铺收回并没收押金。反之，如果高某未履行合同条款导致老沈不能按期租赁，他需要退回押金并赔偿老沈20000元。合同签后他就立即开始装修，然后开始做起了灯饰生意，但不到三个月，高某就说要收回商铺。老沈提出先把下一期的租金交了，但高某拒绝收租。为什么呢？因为附近的商铺租金一直在涨，他跟高某签的时间又比较长，高某觉得不划算，要跟老沈解除合同。把他告上法庭，无非是想收回商铺另租他人，又不想承担违约责任。老沈之前交租都是高某亲自上门来收，并没有其他方法交租。这种情况下，就因为该合同没有约定支付房租的方式，就成了双方打官司的导火线。最后，经法院调解，老沈和高某达成协议：解除租赁合同，高某退还老沈在租赁之前交的押金，并补偿其经济损失20000元。（法院判的还可以）

主持人：法院判的还是挺公道的。那像这种想交租，对方又恶意拒绝收租的情况下，承租人该怎么办？有没有什么相关的法律规定呢？

徐律师：对此，《合同法》规定，承租人应当按照约定期限支付租金。承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，老沈没有明确支付租金的方式，导致高某抓住了租赁协议的漏洞，他自己不收租金反而说老沈不按时支付租金，违反协议并要求没收押金、解除合同，进而达到高某自己收回房屋另行高价出租的目的。其实老沈可以要求高某提供银行账号，老沈每月按照合同约定的时间、金额向该账号存入相应的款项，就可以避免被高某抓住租赁协议的漏洞。

主持人：这个案例就是因为合同签订的不完善导致的纠纷。通过这个案例，可以看出租赁合同不仅要慎签，更要“巧签”。接下来，我们看看房屋租赁中，损害赔偿方面的纠纷又有什么表现形式呢？徐律师，请讲述下一个案例。

徐律师：好的。房屋租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的，常见的有房屋损坏赔偿、人身或财物损害赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿等。下面我讲一个目前争议比较多的关于租赁关系结束后，房屋装修方面的纠纷。

张三将自己的一间门头房出租给李四，李四经过张三同意后，装修2个月，建了一间网吧进行经营。租赁合同对此装修约定，合同到期时，能拆除的，予以拆除，恢复原状；不能拆除的，折价归张三所有，张三给予李四适当的补偿。李四经营半年后，效益一直不好，随提出提前解除合同。但是双方在合同中并未就因一方违约导致合同解除时，房屋装修如何处理作出约定，李四要求张三赔偿装修残值损失，张三不同意，于是双方闹到法庭。

主持人：合同只约定了合同到期时的处理方式 ，与一方违约时的处理方式有什么不同呢？

徐律师：对此，最高人民法院2009年通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》。该司法解释就对房屋装修方面做出了详细的规定。其中，第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，因承租人违约导致合同解除，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。所以本案中，李四的主张法院并未支持，相反，还要赔偿因违约给张三造成的损失。

主持人：也就是说，房屋装修必须事先经过出租人的同意，其次，对于合同到期后或者合同解除时等情况下，对于房屋装修的价值如何处理应该做出明确的约定。最后，关于转租方面的纠纷，我们一起来听听是什么样的案例呢？

见第十期

信用卡，是新时代的产物，他的产生是为了更好的刺激消费，也是为了更好的满足消费者的需要。时下，信用卡也的确引领了几乎人手一卡的局面。似乎这玩意用起来是你好，我好，大家好。但事实上是不是如此呢？

实际上，没用过或者没接触过信用卡的人，在当今的社会上可能已经为数不多了。为了表明我没有落伍，我也申请过信用卡，但是从来没开通过。同事开通后，每次消费都觉得似乎不是花的自己钱一般，而每当收到银行的结账单时都像被割肉了一样痛苦。看到这样的场面，我也会每每想到众多的刷卡族脸上又有何许的表情。我非常不喜欢被人追着屁股后面索债的感觉，所以后来直接干脆销户。可能有人会觉得我太老古董，没有超前消费的意识。的确，我没有预支的习惯，也不想养成这样的习惯。我还隐约记得《留出你过冬的粮食》中有过这样一句话，要成功致富，信用卡是最不可取的工具之一。我想人家名人都这样说了，说明这信用卡真是有道道。但我不是名人，我坚持不用信用卡，确也并非基于这个目的，而是介于信用卡背后的诸多问题。

去年，发生在我身边的一件有关信用卡的事情，尤其让我对信用卡更是耿耿于怀。我朋友的单位07年为职工统一办了信用卡（具体哪个银行的在此不叙）。朋友可能也不太习惯用信用卡，所以总共也就消费了3次，而且3次的总额也不过几百块钱。后来信用卡丢了，朋友立即挂失，但是挂失电话打了好几遍都打不进去，热线嘛，可以理解。于是他第二天接着打，终于打进去了，然而年幼无知的他在经过千回百折终于接通人工服务后，却天真的以为挂失成功了。巧了，银行那边也一直没发催款单，所以这事情后来就慢慢的被朋友淡忘了。说道这里，其实我们可能都意识到了，既然挂失没成功，这信用卡如果碰巧落到了别人的手里，肯定会有消费记录的。没错，而且捡到或偷了信用卡的人，先试探性的在即墨消费了一次大约5元钱，觉得没动静，就又消费了几元钱，最终觉得可以放心使用了后，就狠狠的刷了5000元（即最大透支额度），后来据我们调查是在李村那里买了个电脑。这5000元银行发现无人还款后就开始给我朋友发催款单，但是因朋友后来换了电话号码，并换了工作单位，所以银行和单位一段时间内都没联系到他。等周围的人都知道这件事并最终传到他耳朵的时候，银行的账单已经滚到了近9000多元。朋友一开始还较劲不愿意还，因为他觉得已经挂失了，所以说应由银行来承担这种损失。但是，事与愿违，经我们多方联系调查，并没有挂失电话的记录。所以不得不白白替别人的电脑买了单。现在可能会有人问，为什么不报警啊，就这样自认倒霉了么，银行难道没有责任么？是啊，我们肯定要报警，但是因为时间太长了，超市消费的监控记录已经不存在了，而且就算找到贼子的签名，那也是我朋友的名字。即使做笔记鉴定，又不知道要等多长时间，所以基本上到现在，这件事情也算不了了之了，对于我朋友只能当是花钱买了个教训罢了。

所以，由此我总结了几点，希望能正在使用信用卡或者将要使用信用卡，又或想要办理信用卡的人提个醒。

1、         信用卡上一定不能签上自己的名字，否则容易被别人依样画葫芦。在超市等地方消费的时候，是要卡主签名的。而超市和银行往往不需要验证签名。

2、         信用卡的密码一定要改，默认的很容易被人识破。最好设个安全系数比较高的。而且商场的pos机通常是不需要验证密码的。所以最好不要让信用卡脱离自己的视线。

3、         信用卡的使用规则一定要细读，对于重要的信息，如挂失程序、还款程序等尤其注意。挂失必须连接到人工服务，没有直接电话服务挂失的。而且挂失后银行会通知您补办新卡等。

4、         自己申请信用卡时填的联系地址方式等重要信息如有修改，一定要到银行办理相应变更，防止银行联系不到你，错过了保护自己的最佳时机。

5、         发现类似被盗用的信息后，要立即报警。如果银行催款，而自己有还款能力，最好先垫上，一个把记录消掉，再者防止银行系统利滚利、息加息，因为银行不管是谁消费的，只要这卡是你的，他就管你要钱。所以即使以后抓到了偷盗或冒用者，那也只能是你自己向他追偿，而你欠了银行的钱也是你自己要还的。

而且，现在很多的银行都看上了高校学生这个市场。很多的大学生都拥有信用卡。银行美其名曰：大学生使用信用卡，能更好的让他们尽早懂得如何理财，还能节省不少开支。但同时他们也知道学生没有消费经验，更没有还款能力。信用卡与其说是在考验学生的‘诚信’，还不如说是在考验家长的‘钱袋’。所以信用卡惹的那些货也很是让一些家长头疼和无奈。但是信用卡市场目前管理的疏松和混乱，申办程序的简单化，导致信用卡的纠纷此起彼伏。而且现在甚至拿到一个人的身份证复印件就能办出信用卡来，试想我们的财产安全和人身安全还有何保障。所以不仅要提高自己使用信用卡的能力，更要规范好信用卡这个市场。信用卡其实并不可怕，可怕的是用卡者没有正确的消费观念、没有良好的自我保护意识，还有银行要加强对信用卡发放的监督监管力度，加强对信用卡使用过程中的监督力度，严格程序。只有两手抓，才能更好的让信用卡为人类服务，更好的促进信用卡市场的健康发展，也才能更好的促进消费，最终促成整个经济的腾飞和繁荣！

有戏文唱道：夫妻在天好似比翼鸟，在地愿为连理枝。其实传统社会中，夫妻一体的观点在大家心中也是根深蒂固。夫妻之间你的就是我的，我的就是你的，都是一家人，不分什么彼此。那么妻子借了老公的钱，也就是鸡窝倒鸭窝，从左口袋挪到了右口袋而已，谈什么还不还的？似乎这样借啊还的，还侮辱了圣洁的爱情，破坏了家庭的和谐。所以，在不知不觉的默许中，在夫妻没有其他特殊约定情形下，家里的东西都是夫妻共有的，谁做主不是一样呢！

但是，我们不能不重申一个问题，男女结婚后，许多的人身和财产关系都会发生很大的变化。配偶之间是很亲密的关系，夫妻共同生活，经济收益一般也是共同的了，但是所有的变化并不意味着夫妻两个人因此变成了一个人，夫妻仍然是两个独立的经济实体。他们之间自然而然可以建立其他各种各样的法律关系，比如说借贷关系、赠与关系等等。就如同前几天发生在我身边的一个案例，妻子要开服装店，借了丈夫10万元，并且写了借条，约定2年后偿还11万，还约定服装店经营的收益归妻子所有。补充一点，该夫妻之间并没有任何关于财产的约定。其实，夫妻之间在签这张借条的时候，是基于好玩的心理，丈夫是为了给妻子一些经营压力所以才写的借条。如果夫妻之间感情继续和睦下去的话，可能他们这一辈子都不会用到这张借条。但是状况出现了，2年后，妻子并未按照当初的约定归还11万元，而且妻子的服装店经营也出现了困难，对此双方对于家庭的损失出现了越来越多的争执，而且双方都归因于对方的过错。夫妻的感情裂痕越拉越大，最终闹上法庭。而这张借条也在非常时期发挥了非常重要的作用。丈夫如愿以偿的拿到了11万元。

看到这样的结论，我们可能要问夫妻关系存续期间的生产经营所得不是属于夫妻的共同财产么？一般是这样的。夫妻的工资、奖金不也是归夫妻共同所有么？也没错。但是所有的这些都是在一般情况下才正确的。如果夫妻之间有了特殊的约定，那么就要另当别论了。就像本案中，夫妻之间对于借款做出了明确的约定，则对于这11万的财产夫妻就承认了他的性质，即属于丈夫的个人财产。现在丈夫凭借借条就可以名正言顺的主张财产所有权。而妻子也就只能吃这个哑巴亏了。

其实我们并不鼓励夫妻之间明码标价，因为这貌似会亵渎我们神圣纯洁的感情生活。但是夫妻之间在作出相关约定的时候，不要抱着儿戏的心理，因为每一步可能都会成为以后追究法律责任的依据。

通过这个例子，只是想提醒处于热恋中的或者热婚中的人们，不要让自己一时的疏忽毁了自己的爱情，更不要让自己的一时冲动，给自己带来不必要的经济损失。让我们的感情生活日益充盈，让世界上的爱抹掉金钱的铜臭！