亦然居

日志

高层买几层最好？买房尝试看一看 | 2012-2-23 11:12:26
买房的时候，大家都知道楼层越高越贵，确实，高楼层空气好，噪音小，连蚊子都会少几只，为了一辈子的窝，不少购房者都愿意多搭上点钱，买个高楼层，但其实住房并不是越高越好，你知道第几层的高层，才是最好的吗？

　　买房常识一看吓一跳你知道高层第几层最好吗

　　在国内，越高的楼层往往卖得越贵，但是，专家建议，购买楼房时，六七层的位置最佳。

　　首先，从空气质量角度来说，高度在30米以上的，空气质量反而更差。而且，高层空气相对稀薄，患有某些疾病的人容易产生不适症状，尤其是慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病患者，选择高层楼房时更要谨慎。此外，钢筋混凝土结构会迫使来自电器设备的电波沿着楼房循环，相当一部分是往上走，直至顶层，所以，高层居民更容易出现头疼症状。

　　其次，从心理学角度讲，身居高层的人容易产生一种“根基不稳定”感觉，经常会感到内心压抑。在高楼林立的小区中行走，人也会产生压抑感。

　　此外，久居高楼对儿童的生长发育也非常不利，可能会导致他们不爱活动、性格封闭等。

　　人最理想的住宅还是应贴近地面，贴近自然，六七层的住宅最好。楼层太低会导致光照不足、潮湿、空气循环减缓等问题，而且，汽车和柏油马路会使空气中饱含甲醛、一氧化碳、氮的含量增加，选择低层楼时，至少远离主干道200米才算安全。
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“以房养老”靠得住吗？ | 2012-2-23 11:11:42
房产“倒按揭”改善老年生活

　　新业务遇到老观念，没了房子，心里没底，不少老人难以接受

　　浙江宁波的夏保富今年62岁，和妻子两人在一起生活。两位老人拥有两套住房，一套自住，一套闲置着。最近夏保富听说中信银行开办了一项新业务“养老按揭”贷款业务，对此非常感兴趣。他琢磨着将自己闲置的那套住房抵押出去，每月就能从银行获得一笔不菲的贷款，补贴一下家用。“我现在每月有一笔退休金，数额不高，老伴以前是做生意的，现在没有收入来源。老两口就靠着我那点退休金生活，显得有点捉襟见肘。”

　　夏保富的那套房子按照目前的市价算下来大约值200万元左右。客户经理帮他算了算，以这套房产做抵押，他能从银行申请120万元左右的贷款，按照10年的贷款期限，能每月从银行获得贷款几千元至1万元左右。

　　“这样我们的生活质量就能大大改善了。”夏保富早已把自己办这项业务的利弊算得清清楚楚。“孩子们现在都有自己的房子，我们这些房子留给他们也没多大意思。如果他们真的对这个房子感兴趣，多年后还能按照当初核定的价格，自己还本付息把房子抵回来，孩子们也不会记恨我们。这不像卖房子，一下子卖了就没了。而且对我们老人来说，当真把房子卖了，拿着那一笔巨款，也不知道怎么去花。存银行吧，算上物价上涨的因素，几年下来也不值几个钱了。”

　　“以房养老”这个在中国人眼中还略显陌生的词，如今已渐渐进入百姓的视野。目前中信银行推出了一项养老按揭贷款业务，通过这项业务，年满55周岁以上的老年人，可以自己名下的房产做抵押，经银行评估后核定一个贷款总额度，然后按月从银行获得贷款，这些贷款可用于各类日常消费、生活费用支出和医疗卫生支出等养老用途。用来抵押的房子可以是老年人正在居住使用的住房。

　　此外，老年人法定的赡养人，如老年人子女，也可以作为借款人，以自己的房产作为抵押，从银行申请贷款供父母养老。这种情况下，赡养人必须有两套或者以上的自有住房。

　　据中信银行总行零售银行部总经理杨晓介绍，养老按揭贷款业务实质上是以住房为抵押的反向抵押贷款，即“倒按揭”。中信银行推出的养老按揭贷款的累计贷款金额最高不超过抵押住房评估价值的60%，每月支付的养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年，贷款利率按照目前的基准利率执行。到期后，借款人可以原来核定的价格，还本付息后将房产赎回。如果借款人最后不能偿还贷款，银行将房产出售，所得收入用来偿还贷款本息，剩余部分再归还给借款人。

　　然而，对于这项新兴业务，不少老人还是难以接受。北京的李兴邦今年65岁，老两口一直和儿子同住。最近儿子已经结婚，但是面对居高的房价，老李实在无力再添置一套房子给儿子做婚房。老李和老伴退休金不算高，每月花销后剩不下多少钱。听说养老按揭贷款业务后，李兴邦摇摇头说：“老年人不讲究什么高生活水准了，有多少就花多少。如果把房子抵押出去，钱倒是宽松了，但这不是在吃老本吗？落到最后，钱花了，房子也没了，那还能给儿子留下点什么啊？我当初买房的钱，跟现在没法比，现在这房价，我儿子到最后也不定能买得起。真这么干了，不是给孩子添乱吗？有个房子在，终归心里还是有底些。”

　　基本养老之外的“锦上添花”

　　前提条件是城市化水平相对较高、房地产市场比较成熟

　　近日，北京市公布了《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》，提出鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理机构部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。目前，除中信银行打算推出养老按揭贷款方式的以房养老外，一些房地产中介也涉足以房养老市场，针对有两套住房以上的老年人提供“倒按揭”业务。保险公司也参与研发“倒按揭”产品，但至今没有推出相关业务。“以房养老”的方式正逐步引起社会各方的关注。

　　然而，以中信银行推出的养老按揭贷款为例，商业机构开展这项业务时也遇到了难题。杨晓坦言，现在商业银行最担心的是，贷款到期后，抵押房产的处置。目前在我国还没有一个完善的抵押房产处置市场，抵押房产的处置程序繁复，涉及很多不确定的因素，房产处置变现有一定的难度，这样会给银行等商业机构带来不小的风险。因此需要优化房产处置的市场环境，建立起一个相对完善、顺畅的房产处置平台，提升商业机构参与的积极性。

　　“以房养老”的方式在国外早已盛行，并且建立起了一个完善的服务体系。以美国为例。虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作补充。老年人将自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，金融机构每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。一般情况下，信托公司也会参与其中，将银行的房产抵押贷款进行资产证券化，分散银行的经营风险。

　　此外，在新加坡，60岁以上的老年人可以把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处置，偿还贷款本息后的剩余部分交给其继承人。

　　“在国外，政府部门为了支持"以房养老"方式，会出台各种扶持政策。比如，建立专门的中介机构，以便承担贷款机构的风险，或者给予贷款贴息，减低借款人的成本。”杨晓介绍说。

　　“目前我们推出的养老按揭贷款业务主要针对的是有富余房产的人群，并且他们愿意以房产抵押获取养老资金，以改善老年生活。因此，这一产品并不能完全解决全社会的养老问题，只是对现有养老保障体系的一种补充和探索，主要是满足现有客户的一种养老需求。”杨晓说。

　　中国社会科学院人口与劳动经济研究所社会保障室程杰博士认为，“以房养老”与住房按揭贷款本质上差不多，都是预期支出和预期收入的贴现，是一种金融创新方式。对于老年人福利改善主要体现在，提供了实现未来资产价值提前变现的渠道，从而有利于提高老年人在整个老年阶段的收入水平和消费水平。这并不属于养老保障体系范畴，因为它既不具有社会保险的属性，也不具有公共服务的属性，而仅仅是在基本养老需求得到满足情况下的一种补充养老工具。其推行的前提条件是，城市化水平相对较高，同时房地产市场比较成熟，这两点在我国都需要进一步完善。

　　更多老人亟待“雪中送炭”

　　养老制度建设要先行，逐步提高养老保险待遇，实现养老保障城乡一体化

　　“以房养老”让各方再度聚焦中国应对人口老龄化的话题。如果说“以房养老”是对有产老人的“锦上添花”，那么当前更应该着力解决对欠缺基本养老保障老人的“雪中送炭”。

　　当前我国老龄人口基数大，增长快，特别是农村老龄人口多，而相应的养老保障和服务发展较为滞后。

　　据国家统计局公布的第六次人口普查结果显示，我国60岁以上人口的占比已达13.26%，同第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口比重上升了2.93个百分点。同时，根据全国老龄委预测，“十二五”时期将是我国人口老龄化加速发展期，预计到2015年，我国60岁以上老年人口将达到2.16亿，约占总人口的16.7%。尤其，在大量农村青壮年劳动力迁移到城市的情况下，农村老龄化程度更深，目前60岁以上老年人已经超过1亿人，根据预测，预计2020年农村老年人将接近1.4亿人农村老龄化水平将达到21%。

　　与此同时，我国的养老公共服务体系却相对薄弱，日趋严重的人口老龄化问题对社会养老服务形成了巨大的挑战。如何加快发展适应人口老龄化的社会化服务体系，完善社会养老保障体系，已成为社会广泛关注的重大问题。

　　程杰指出，当前我国养老保障体系的核心是社会养老保险，主要包括城镇职工基本养老保险、新型城镇居民养老保险、新型农村居民养老保险等制度，而老年人福利、家庭养老等是养老保障体系的主要补充。中国的养老问题重点应该是完善覆盖城乡居民的养老保障体系，尤其是要加快社会养老保险制度建设，提高养老保险的覆盖率，实现各项养老保险制度之间、地区之间的转移接续，并逐步提高养老保险待遇。

　　针对我国农村老龄人口多，养老保障水平不高的特点，有专家指出，要加大农村养老保障水平，对已经实现非农就业或从农村迁移到城镇的农村人口，应该设计和完善进入城镇社会保障体系的制度通道；对从事传统农业生产的农村人口，应在养老保险覆盖的基础上增强土地的保障功能；对最为贫困的农村人口，社会保障制度应对他们提供“兜底”功能，完善农村最低生活保障制度，最终要实现城乡一体化的社会养老保障体制，实现社会养老保障体系整合.
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高房价之下聪明购房理财五原则 | 2012-2-23 11:10:58
很长时间以来，房价是“乱花渐醉迷人眼”，而老百姓们则是“为伊消得人憔悴”。一边是国家的调控政策的轮番轰炸，另一边房价非但没有下降，反而节节攀升。这让很多购房人看不懂、猜不透，更加乱了阵脚。究竟是现在就买，还是再等一等，等到房价回落？在房价这么高的情况下，如何买房？在房价走势不明、或将出现拐点的形势之下，做一个聪明的购房人只要掌握五个基本原则。

　　第一原则：现在该不该买房？先明确自身的生活居住需求。

　　现在该不该买房，要首先抛开房价涨跌的心理预期，因为房价回落非一朝一夕，而且从目前趋势来看，房价最有可能是回归到正常的速度和幅度，但不太可能一落千丈。

　　因此，最关键是认清自己现有的住所能否满足个人与家庭的生活居住需求。首先从家庭成员状况、日常起居、在家工作-学习、家庭休闲、家庭社交等家居生活的基本层面来确定住房需求，以此为依据来考察现有的住宅在地理位置、交通状况、房屋面积、

　　户型格局、房屋质量、物业服务、周边配套等几个主要指标上能否满足。如果现有住房在3个以上的指标上不能满足需求了，那么您就需要考虑尽快购置一套能符合需求的房子了。

第二原则：该买什么价位的房？在自身购房财力之下，确定价格承受范围。

　　由于房价已经处于高位水平，为了不背上过于沉重的贷款压力，在了解到满足生活需求的住宅选择标准后，需要对家庭的财力进行评估，确定出一个可承受的价格范围。

　　判断价格低限，可以用贷款最高额度与最高年限，来进行出每月还款额，只要月还款额占家庭月收入比的1/3以下即可。判断价格浮动空间，可以根据住宅指标家庭生活的影响程度分清各项需求指标的主次关系，明确哪些是必须满足的刚性需求，再确定哪些是可以舍弃的柔性需求。

　　这样一来，就可以在有限的财力之下，得到既符合置业期望、又具有充分选择空间的购房价格定位。

　　第三原则：该买什么类型的房？衡量房子的性价比是否最优化。

　　衡量住宅性价比是否最优化，也就是看与同档价格住宅相比其居住及附加价值是否最高。我们购买一套住宅，买下的并不仅仅是一套房子，还有附属在房子上的生活环境，包括区域配套、社区环境、物业服务等等。区域配套包括有餐饮、休闲、金融、医疗、教育、交通等多方面组成，这些直接决定生活的便利度。社区环境主要包括：绿化环境、人文环境、社区安静度和安全封闭性等。

第四原则：如何价格谈判中掌握主动？坚持价格底线，不要为明天的升值买单。

　　房子的出售方总是对房子所在的区域发展规划进行夸大性的描述，手中拿着升值潜力这张牌，试图让买家感受到：他买到的不仅是一套房子，更是一个在不断长大的金元宝。在这种诱惑下，买方在进行价格谈判时要坚持自己的购房原则和价格底线。对于自主型购房者来说，房子买来是为了解决当期的居住，应该更看重的是房子当期所具有的价值，而不要过多地考虑房子的未来升值潜力，不要用今天的钱为明天的升值埋单。

　　要是想在价格谈判中“有理有据”、不陷于被动，您应该关注当前房产的价格行情，尤其是对您想要购买的住宅区域和小区的价格有一个全面的了解。为了让买房人对价格了如指掌，堂堂网特别设立一个“市场看板”，房价信息时时更新，并配有动态走势图，您只要输入小区、房屋类型、户型等向量，就可以即时搜索出相应的房价。

　　第五原则：买房怎么能最省钱？精打细算，采取最省息的贷款方式。

　　不管是买新房还是二手房，购房人在贷款这一环节都缺乏专业的指导。开发商或房产中介往往会出于自己的利益，为买房人指定银行。但在频频加息的房贷政策环境下，贷款利息的成本支出越来越高，因此买房人需建立贷款

　　理财意识。对各银行推出的能够节省利息的贷款产品以及贷款方式，应高度重视，多做比较，制定出适合自己的贷款方案。
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朋友们，欢迎光临我的半岛博客！ | 2012-2-23 11:09:04
    今天是一个应该被记住的日子，因为从现在开始这里就是我的根据地啦！欢迎常到我的小家里看看，和我多多交流，相信我们会成为朋友的！为了能更方便地访问我的博客，你可以把我的博客添加到你的收藏夹里，当然设为主页我更欢迎啦！你也可以把我的博客地址复制下来告诉更多的朋友！
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一座房子，一个房间，一段故事